13 september 2016
Kirsten Looijschilder

Kosten huurder of kosten verhuurder? Voor wie zijn de bemiddelingskosten bij de huur van woonruimte?

De laatste jaren is volop aandacht besteed aan bemiddelingskostenHierna wordt steeds gesproken van ‘bemid- delingskosten’. De ‘bemiddelingskosten’ zien enkel op de courtagekosten (‘loon’ in de zin van art. 7:405 en 7:426 BW) die in rekening worden gebracht door de bemiddelaar. Daar vallen de inschrijvingskosten en/of contractskosten niet onder. Vgl. J.J. Dammingh, ‘Direkt wonen: doet de praktijk wat de wet niet toestaat? Courta- geberekening door bemiddelingsbureaus aan huurders van zelfstandige woonruimte is niet geoorloofd’, Ars Aequi, 1998-47, p. 966-967. bij de huur van woonruimte. Het onderwerp is veel besproken in de politiek en de media. Zo is recentelijk een wet Stb. 2016, 20. aangenomen tot wijziging van de artikelen 7:417 lid 4 BW en 7:427 BW en is er vaak aandacht besteed aan bemiddelingskosten in consumentenprogramma’s zoals Kassa en Radar. Verder heeft de Hoge Raad HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099. in oktober 2015 uitleg gegeven over het leerstuk op verzoek van een kantonrechter in de vorm van een prejudiciële vraagRb. Den Haag 12 februari 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:1437. teneinde de discussie over bemiddelingskosten te beslechten. Door veel huurders is de afgelopen jaren met wisselend succes een procedure bij de rechter aanhangig gemaakt om de betaalde bemiddelingkosten terug te krijgen. De vraag die in een gerechtelijke procedure centraal staat, is de vraag of de rekening door de bemiddelaar voor zijn bemiddelingswerkzaamheden met recht aan de huurder wordt gepresenteerd. Vorderen huurders terecht de door hen betaalde bemiddelingskosten terug? Gaat het in dergelijke situaties niet precies om het geval zoals omschreven in art. 7:417 lid 4 BW op basis waarvan de bemiddelingskosten niet bij de huurder in rekening gebracht mogen worden? En wat is de rol van art. 7:264 lid 2 BW bij het terugvorderen van betaalde bemiddelingskosten? Dat het een complex leerstuk betreft, moge duidelijk zijn. Daarom zal ik in dit artikel duidelijkheid proberen te verschaffen over de vraag voor wiens rekening de bemiddelingskosten bij de huur van woonruimte behoren te komen en waar partijen in de praktijk op moeten letten. Allereerst zal ik art. 7:417 lid 4 BW uitgebreid behandelen. In die bepaling is een verbod opgenomen om bemiddelingskosten bij de huurder in rekening te brengen als er tweezijdig is bemiddeld bij de huur van woonruimte. Vervolgens komt art. 7:264 lid 2 BW aan bod, welk artikel ziet op een bedongen niet redelijk voordeel bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Omdat vaak zowel art. 7:417 lid 4 BW als 7:264 lid 2 BW door de huurder aan zijn restitutievordering ten grondslag wordt gelegd, zal ik eveneens aandacht besteden aan het verschil tussen de twee bepalingen. Verder komt verjaring van de vordering tot terugbetaling van bemiddelingskosten ter sprake.