Het eigendomsrecht van de verhuurder versus de wettelijke huurbescherming

Jaap Dammingh
mr. J.J. Dammingh is universitair hoofddocent Burgerlijk (proces)recht aan de Radboud Universiteit Nijmegen.

Degene die een hem in eigendom toebehorende woning verhuurt, moet er rekening mee houden dat zijn huurder in vergaande mate wordt beschermd (door de wet). De rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder heeft een privaatrechtelijk karakter. In het privaatrecht staat – voor zover het overeenkomsten betreft – contractsvrijheid voorop, d.w.z. uitgangspunt is dat de partijen die met elkaar een overeenkomst sluiten, een grote mate van vrijheid hebben. Echter: voor sommige overeenkomsten geldt dat de wetgever het wenselijk heeft geacht één van de daarbij betrokken partijen te beschermen. Dat is onder meer bij de huur van woonruimte het geval. Omdat ‘een dak boven het hoofd’ (wonen) voor iedere burger zo belangrijk is, heeft de wetgever het wenselijk geacht om de huurder van woonruimte in vergaande mate te beschermen. De wettelijke huurbescherming heeft een dwingendrechtelijk karakter en vormt derhalve een inbreuk op de contractsvrijheid, in die zin dat met de wet strijdige partijafspraken vernietigbaar zijn.

Het tot bescherming van de huurder strekkende stelsel, vervat in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (afd. 7.4.5 BW), omvat enerzijds huurbescherming en anderzijds huurprijsbescherming. De ‘huurbescherming’ houdt in dat de huurder wordt beschermd tegen een beëindiging van de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder. Normaliter leidt de opzegging van een duurovereenkomst door één van de contractspartijen ertoe dat de overeenkomst eindigt op de datum waartegen is opgezegd. Dat is echter niet zo wanneer een verhuurder van woonruimte tot opzegging overgaat. Art. 7:272 lid 1 BW bepaalt dat een opzegging door de verhuurder de huurovereenkomst niet doet eindigen. Wenst de verhuurder de huur te laten eindigen, dan zal hij – in vervolg op zijn opzegging – in een tegen de huurder aanhangig gemaakte procedure moeten vorderen dat de rechter de huur
beëindigt. De rechter kan daartoe slechts overgaan indien zich één van de limitatief in de wet genoemde beëindigingsgronden voordoet (zie art. 7:274 lid 1 BW). Kortom: een verhuurder van woonruimte heeft slechts (zeer) beperkte mogelijkheden om de huurovereenkomst buiten medewerking van de huurder te doen eindigen (dat is vanzelfsprekend anders wanneer de huurder de huur niet betaalt of zich niet als een ‘goed huurder’ gedraagt; in dat geval kan de huur wegens ‘wanprestatie’ worden beëindigd).

De ‘huurprijsbescherming’ behelst een inperking van de aan de verhuurder toekomende vrijheid om een zo hoog mogelijke huur te ontvangen. Met deze bescherming, geregeld in onderafdeling 7.4.5.2 BW, beoogt de wetgever aan iedere burger de mogelijkheid te bieden om voor een redelijke huurprijs woonruimte te huren. Het wettelijke stelsel bestaat uit twee componenten. Ten eerste kan de huurder de met de verhuurder afgesproken huurprijs (binnen zes maanden na aanvang van de huur) door de Huurcommissie ‘op redelijkheid’ laten toetsen. De Huurcommissie beoordeelt of de overeengekomen huurprijs ‘redelijk’ is in verhouding tot de kwaliteit van de gehuurde woonruimte. De toetsing vindt plaats aan de hand van een (in een AMvB vervat) ‘puntenstelsel’. Hierbij wordt rekening gehouden met diverse aspecten van de woonruimte, zoals vloeroppervlak, voorzieningen, isolatie en ook woonomgeving. Hebben partijen bijvoorbeeld een huur van € 780,- per maand afgesproken en stelt de Huurcommissie na toetsing vast dat de maximaal redelijke huurprijs € 650,- is, dan geldt tussen partijen een huur van € 650,- (en is de huurder dus niet gebonden aan de afgesproken huurprijs van € 780,- per maand). De tweede component van de wettelijke huurprijsbescherming houdt in dat de verhuurder slechts eenmaal per jaar de huur mag verhogen, waarbij geldt dat die huurverhoging het maximaal door de Minister vastgestelde percentage niet mag overschrijden.

De (wettelijke) huurprijsbescherming blijft overigens buiten toepassing bij de huur van woonruimte met een huurprijs boven de ‘liberalisatiegrens’ (d.i. de grens waarboven ingevolge de Wet op de huurtoeslag geen huurtoeslag meer kan worden verkregen). In dat geval geldt dus wel de voor het contractenrecht gebruikelijke (‘liberale’) contractsvrijheid. Circa 90% van de huurwoningen kent echter een huurprijs die onder de liberalisatiegrens ligt. Deze grens, die periodiek wordt aangepast, was per 1 januari 2015 € 711,-. Wordt woonruimte gehuurd tegen een huur hoger dan € 711,- per maand, dan blijft de huurder van deze ‘geliberaliseerde woonruimte’ dus in beginsel verstoken van huurprijsbescherming. Echter: ook die huurder mag gebruik maken van de in
art. 7:249 BW vervatte mogelijkheid om de (afgesproken) aanvangshuur door de Huurcommissie op redelijkheid te laten toetsen. Stelt de Huurcommissie – aan de hand van het ‘puntenstelsel’ – vast dat de maximaal redelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, dan geldt de wettelijke huurprijsbescherming (toch) wél en hoeft de huurder slechts de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs te voldoen.

Botsing eigendomsrecht en huurbescherming
De eigenaar van een woning die deze heeft verhuurd, wordt kortom door het wettelijke stelsel van huur – en huurprijsbescherming beperkt in zijn bevoegdheden als eigenaar (van de verhuurde woning). De vraag kan worden opgeworpen of deze beperking van het eigendomsrecht wel toelaatbaar is. D.w.z.: is zij in strijd met het recht op het ongestoorde genot van eigendom zoals verankerd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij
het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) (hierna: ‘art. 1 EP’)? Recentelijk heeft de Nederlandse verhuurder Nobel deze vraag zowel aan het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) als aan de Hoge Raad voorgelegd. De relevante feiten waren als volgt:
Nobel was eigenaar van een pand te Amsterdam. De eerste etage daarvan had hij sinds 1984 aan Brommet verhuurd. Aanvankelijk bedroeg de huur (omgerekend) € 355,- per maand.
Nobel heeft in 1997 een huurverhoging aan Brommet aangezegd. Brommet heeft zich hiertegen verzet, waarop het huurprijsgeschil aan de Huurcommissie is voorgelegd. De Huurcommissie heeft uitspraak gedaan en Nobel is – op de voet van art. 7:262 BW – tegen deze uitspraak bij de kantonrechter opgekomen. De kantonrechter heeft de huurprijs per 1 augustus 1997 op € 417,- per maand vastgesteld.
In april 2009 heeft Nobel een nieuwe huurprijs (per 1 juli 2009) van € 835,- per maand aan Brommet voorgesteld, die daar niet mee heeft ingestemd. Vervolgens heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de door Nobel voorgestelde huurprijs onredelijk is en daarbij bepaald dat een huurprijs van € 565,- per maand wel redelijk is.

De kantonrechter heeft de (door Nobel bestreden) uitspraak van de Huurcommissie in stand gelaten, waarop de nationale rechtsmiddelen voor Nobel waren uitgeput (gelet op art. 7:262 lid 2 BW). Nobel heeft gebruik gemaakt van de hem nog wel ter beschikking staande mogelijkheid om een oordeel van het EHRM uit te lokken. De klachten van Nobel (zoals geformuleerd in de procedure bij het EHRM) waren gericht tegen het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming in samenhang met (de effecten van) andere relevante regelgeving (en dan vooral het wettelijke stelsel van huurbescherming zoals vervat in onderafdeling 7.4.5.4 BW). Volgens Nobel houdt het Nederlandse systeem van huurprijsbescherming een ontoelaatbare schending in van art. 1 EP, aangezien dit systeem het hem zou beletten om een redelijke winst op zijn eigendom te maken.

Art. 1 EP bepaalt (vertaald in het Nederlands):

“1. Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.
2. De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

Het EHRM heeft in een uitspraak van 2 juli 2013 (o.m. gepubliceerd in WR 2014/1) de klachten van Nobel verworpen: weliswaar vormt de huurprijsbescherming een inbreuk op het vrije genot van eigendom, maar deze inbreuk vindt plaats in het openbaar belang en is bij wet voorzien. Het Nederlandse stelsel dient een legitiem doel, namelijk sociale bescherming van huurders, zo heeft het EHRM overwogen.

Nobel heeft zich niet bij het oordeel van het EHRM neergelegd. Via een (hier niet nader te bespreken) ‘omweg’ heeft hij alsnog ook een oordeel van de Hoge Raad weten uit te lokken. Nobel heeft in de procedure die bij de Hoge Raad terechtkwam, (wederom) betoogd dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming een ontoelaatbare inperking van zijn eigendomsrecht inhoudt, nu dit stelsel hem verhindert om – via verhuur – een redelijk rendement op de hem in eigendom toebehorende woning te (kunnen) realiseren. Volgens Nobel is sprake van een schending van art. 1 EP.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 april 2014, NJ 2014/426 (Nobel/Brommet) Nobel’s klachten verworpen, daarbij verwijzend naar de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013. De overwegingen van de Hoge Raad komen in het kort op het volgende neer:
Art. 1 EP geeft in de eerste regel van lid 1 aan eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel (van lid 1) verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom. In lid 2 wordt onderkend dat de Staat de bevoegdheid heeft om die wetten (uit te vaardigen en) toe te passen die hij noodzakelijk acht om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang.

De i.c. aan de orde zijnde kwestie dient met toepassing van lid 2 van art. 1 EP te worden onderzocht. Het EHRM heeft benadrukt dat de beoordelingsvrijheid van de nationale wetgever ruim is. Dit geldt in het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties. Het EHRM respecteert de door de nationale wetgever in dit verband te maken beoordeling, tenzij die beoordeling evident een redelijke basis ontbeert.

Daarbij geldt ook het vereiste van ‘proportionaliteit’: d.w.z. er dient sprake te zijn van een ‘fair balance’ tussen enerzijds het algemeen belang en anderzijds het belang van bescherming van het eigendomsrecht. Die ‘fair balance’ ontbreekt wanneer de betrokken persoon – i.c. verhuurder Nobel – een ‘individuele onevenredige last’ heeft te dragen.

Het EHRM heeft in het geval van Nobel vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat Nobel geen redelijk rendement zou (kunnen) behalen met de verhuur van zijn woning. Zijn huurinkomsten stijgen immers aanzienlijk uit boven de onroerende zaak-belasting, en voorts is er geen aanwijzing dat zij onvoldoende zijn voor de dekking van de (noodzakelijke) kosten van onderhoud. Ook overigens ontbreken aanwijzingen dat Nobel een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen.

In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving op het gebied van huisvesting moet worden aangenomen dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming gerechtvaardigd is in de zin van art. 1 EP.

Na deze overwegingen concludeert de Hoge Raad dat Nobel’s klachten falen voor zover deze ertoe strekken dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming een ontoelaatbare inbreuk op art. 1 EP vormt.
“De huurbeschermingsbepalingen beschermen de huurder van woonruimte tegen een beëindiging van de huur en de huurprijsbescherming zorgt ervoor dat de huurder niet meer dan een redelijke huur hoeft te betalen”

Tot besluit
Het staat vast dat het Nederlandse wettelijke stelsel van huur – en huurprijsbescherming het eigendomsrecht van de verhuurder (aangaande de verhuurde woning) inperkt. De huurbeschermingsbepalingen beschermen de huurder van woonruimte tegen een beëindiging van de huur en de huurprijsbescherming zorgt ervoor dat de huurder niet meer dan een redelijke huur hoeft te betalen. Deze wettelijke regulering vormt een inbreuk op het vrije genot van eigendom dat aan de verhuurder – als eigenaar – toekomt.
De vraag is of deze inbreuk als ontoelaatbaar
(en daarmee ‘onrechtmatig’) moet worden aangemerkt. Het EHRM heeft deze vraag ontkennend beantwoord: de beperking van het eigendomsrecht is immers wettelijk geregeld en staat ten dienste aan het algemeen belang, namelijk de sociale bescherming van huurders. De Hoge Raad heeft het EHRM gevolgd en geoordeeld dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming geen ontoelaatbare inbreuk op art. 1 EP vormt. Dat lijkt mij een juist en rechtvaardig oordeel: het is wenselijk dat een huurder van woonruimte – tot op zekere hoogte – wordt beschermd, en niet gezegd kan worden dat de verhuurder als gevolg van de wettelijke regulering een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen.